안녕하세요 메이입니다.
저번 포스팅에서 임대인이 전세보증금 반환보증에 직접 신청∙가입을 할 수 있도록 하는 한국주택금융공사법 시행령 개정안에 대해 알려드렸습니다.
이 개정안이 공포되면 임대인이 직접 가입하는 주금공 반환보증 상품도 즉시 출시될 예정이었는데요, 8월 31일 한국주택금융공사에서 ‘특례 전세보증금반환보증’을 출시했습니다.
역전세 집주인이 신청하는 특례 전세보증금반환보증에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
특례 전세보증금반환보증 출시
한국주택금융공사(HF)는 전세보증금 반환을 위해 DSR 규제완화 대출을 받은 주택의 후속 세입자를 보호하기 위해 임대인이 신청할 수 있는 특례 전세보증금반환보증(이하 ‘특례 반환보증’)을 8월 31일 출시했습니다.
DSR 규제완화를 적용받아 전세금 반환대출을 이용한 임대인은 보증기관(HF, HUG, SGI) 중 한곳의 특례 반환보증에 의무적으로 가입하고 보증료도 납부해야 합니다.
특례 반환보증은 한시적 DSR 규제완화를 반영하여 2025년 9월 30일 이전까지 개시되는 임대차 계약에 한해 신청할 수 있으며, 이러한 반환보증에 가입된 주택의 임차인은 임대차계약기간 종료 후에 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 반환하지 않는 경우 보증기관으로부터 보증금을 대신 지급받을 수 있습니다.
2023년 하반기 경제정책방향 중 역전세난 대책에는 역전세난 등으로 전세보증금이 줄어들거나, 후속 세입자를 구하기 어려워 기존 세입자에게 전세보증금을 반환할 여력이 부족한 집주인에 대해 한시적으로 집주인에 대한 전세금 반환 목적의 주택담보대출 규제를 완화(1년간 소득 대비 대출비율로 DSR 40% 대신 DTI 60% 적용)해주는 내용과, 규제 완화대출을 받는 집주인의 후속 세입자를 보호하기 위하여 특례 전세보증금반환보증 가입을 의무화하는 내용이 있었습니다.
특례 반환보증의 건당 보증한도는 현행과 같이 10억원 이지만 동일 임대인당 보증한도를 30억원으로 늘림으로써, 다주택자 임대인과 임대차계약을 체결하는 임차인도 보호받을 수 있게 됩니다.
특례 반환보증은 보증 3사(HF, HUG, SGI)에서 모두 가입할 수 있으며, HF 특례 반환보증은 전산개발 등 준비가 완료 되는대로 위탁금융기관(시중은행)을 통해 순차적으로 취급을 개시할 예정입니다.
HUG는 인터넷∙지사∙위탁금융기관 방문을 통해, SGI는 지사 방문을 통해 각각 신청이 가능합니다.
한국주택금융공사(HF) 관계자는 “역전세 주택에 새로 입주하는 임차인이 신청해야 했던 특례 반환보증을 임대인도 신청할 수 있도록 함으로써, 새로 들어오는 세입자의 불편을 덜고 임대인이 보다 손쉽게 특례 반환보증 가입의무를 이행할 수 있게 됐다”고 설명했습니다.
HF 전세금반환대출 연계 특례 반환보증 가입절차
한국주택금융공사(HF)의 특례 반환보증 가입 방법은 당장 후속 임차인이 없는 경우와 후속 임차인과 전세계약을 체결한 경우로 나누어 볼 수 있습니다.
당장 후속 임차인이 없을 경우에는 먼저 대출실행을 한 후에 임대차계약 체결이 이루어지게 되는데요, 이 때에는 후속 세입자의 전입일로부터 3개월 이내에 특례 반환보증 가입을 완료하여야 합니다.
후속 임차인과 전세계약을 체결한 경우에는 먼저 전세계약을 한 후에 대출이 실행됩니다. 이 때 가입절차는,
1. 집주인이 전세보증금 반환목적 대출 신청 및 대출 실행 (대출취급 은행)
2. 전세계약 체결 (집주인과 후속 임차인) → 전세계약 체결전 은행상담이 필요하며 반환보증 가입, 임대인 보증료 부담의무 등 전세계약 특약 및 필수 대출조건 사전확인 필수입니다.
3. 집주인 또는 후속 임차인 보증 신청 (보증취급 은행) → 임대인 가입형은 8월 31일 출시
4. 보증심사 (보증취급 은행) → 집주인 대출정보, 개인정보 동의서 및 기타 필수 서류 징구
5. 보증료 납부 (집주인)
6. 보증서 발급완료 (보증취급 은행)
입니다.
특례 전세보증금반환보증 상품에 대한 질문과 답변
1️⃣ 특례 반환보증과 일반 반환보증 요건의 차이점은 무엇인가요?
최대한 많은 세입자분들이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 보증금 한도 요건 등을 완화하였으며, 세입자가 전세자금보증을 이용하지 않는 경우에도 특례 반환보증에 가입을 하실 수 있습니다.
보증료율은 아파트의 경우 0.13%이 아파트 외의 경우 0.15%로 공적 보증기관 (HF, HUG) 간 동일하게 운영됩니다. (할인, 할증 적용 없습니다)
반면 SGI서울보증 특례 반환보증료율은 개인임차인의 경우 아파트 0.183%, 아파트외 0.208%이고 법인임차인의 경우 아파트 0.240%, 아파트외 0.273% 입니다. 개인 법인 모두 LTV에 따라 차등 적용됩니다.
2️⃣ 특례 전세보증금반환보증 상품 가입은 어디에서 하나요?
금번 역전세 반환대출을 받은 집주인은 세입자 보호를 위해 보증 3사 (HF, HUG, SGI)에서 제공하는 특례 전세보증금 반환보증보험 상품을 가입해야 합니다.
본 상품은 한국주택금융공사(HF, 위탁금융기관), 주택도시보증공사(HUG, 인터넷 보증∙지사∙위탁금융기관), 서울보증보험(SGI, 지사방문)을 통해 가입이 가능합니다. 가입요건 등 상세내용은 각 보증사 홈페이지를 참고해주세요.
3️⃣ HF 임대인용 특례반환보증과 임차인용 특례반환보증의 차이점이 있나요?
전세금 반환을 보장하는 기능, 보증대상, 보증료율 등은 동일하지만 신청인, 신청시기 등은 상이합니다.
4️⃣ 반환보증보험 가입 등 세입자 보호조치는 언제까지 완료해야 하나요?
후속 임대차 계약이 없는 경우에는 1년 내 후속 임대차 계약을 체결하고, 후속 세입자의 전입일로부터 3개월 이내에 전세금 반환보증 보험 가입을 완료(또는 보증료 납부)해야 합니다.
후속 임대차 계약이 있는 경우에는 원칙적으로 후속 세입자의 전입일로부터 3개월 이내(대출실행 후 지체없이 보증가입을 해야함이 원칙)에 보증가입을 완료(또는 보증료 납부)해야 합니다.
5️⃣ 전세보증금 일부에 대해서만 보증보험 가입이 가능한가요?
보증 3사 (HF, HUG, SGI) 모두 전세보증금 전액에 대해 보증보험을 가입해야 합니다.
6️⃣ 특례가 아닌 기존 반환보증이나 임대보증금보증에 가입해도 되나요?
집주인이 전세보증금 반환목적 대출을 받은 경우 후속세입자와의 전세계약에 대해서는 특례 반환보증상품으로 가입해야 합니다.
역전세 집주인이 신청하는 특례 전세보증금반환보증에 대해 알아보았습니다.
각 보증사별 가입요건 등 상세내용이 다를 수 있으니, 정확한 사항은 보증사별 홈페이지를 참고해주시기 바랍니다.
